房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風(fēng)險，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。在市場經(jīng)濟條件下，市場是各種經(jīng)濟運行狀況的集中表現(xiàn)，市場運行中的各種不確定因素非常之多。國內(nèi)外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運行。技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險，是由于科學(xué)技術(shù)的進步引起的風(fēng)險。當(dāng)代已經(jīng)進入了知識經(jīng)濟時代，在知識經(jīng)濟時代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速。科學(xué)技術(shù)進步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量**提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險。房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性。嘉定區(qū)咨詢房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營咨詢熱線

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險大、回報利潤豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這是***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條明確定義的。普陀區(qū)運營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是真的嗎房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。

可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前，對經(jīng)營管理項目進行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟分析的一種科學(xué)方法。通過可行性研究，可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟、技術(shù)等多方面狀況，進行深入細致的調(diào)查、分析和研究；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進行技術(shù)和經(jīng)濟多方面比較分析和論證；還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價，為經(jīng)營管理決策部門**終決策，提供科學(xué)依據(jù)。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下，運用保險的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險，是風(fēng)險管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險或減少風(fēng)險的主要方法。

觀念危機是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙，這種危機主要表現(xiàn)在以下三個方面：(一)被動的市場意識。認為用計劃經(jīng)濟和行政的手段完全可以替代市場經(jīng)濟的手段，有這種意識的主要來源于**和行政主管部門；認為市場體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準備，卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場意識。認為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進外商、外資，才能帶動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，乃至經(jīng)濟、社會的發(fā)展，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客，只求一個“外”字和規(guī)模的“大”字，誰都可以搞開發(fā)，誰都能搞好開發(fā)，這種觀念主要來源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo)，他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟。這房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險，是由于科學(xué)技術(shù)的進步引起的風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。計劃經(jīng)濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè)，他們?nèi)藛T多、負擔(dān)重，市場競爭力不強；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質(zhì)的企業(yè)，他們組建的時間短、經(jīng)驗不足，綜合實力不強，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術(shù)人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員，無經(jīng)營場所，無資金，他們*靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。相比其他同行業(yè)的產(chǎn)品他們的品種比較多。松江區(qū)電子房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營咨詢熱線

投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險大、回報利潤豐厚。嘉定區(qū)咨詢房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營咨詢熱線

房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，但實踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，就是因為沒有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。嘉定區(qū)咨詢房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營咨詢熱線

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